Archi-Vision
Autor: Łukasz Kinaszewski
|
19 Maj 2021
architekt-koordynacja-projekt-dokumentacja

Każdy z Nas szuka miejsca dla siebie, skrawka ziemi gdzie może osiąść, przygotować miejsce dla rodziny, spełnić się społecznie lub po prostu rozwinąć swój własny biznes. Stajemy z chęcią budowania, zamiarem stworzenia czegoś z niczego i zadajemy sobie pytanie: jak, gdzie i kiedy…

Inwestycja budowlana to niezwykle złożony temat, przedsięwzięcie które należy odpowiednio przemyśleć i skoordynować. Myśl powstaje u jednostki, natomiast planowanie oraz wykonanie  – z pomocą wielu ludzi, którzy współpracując ze sobą zamieniają puste pole w twoje wymarzone miejsce.

Dom, budynek biurowy, sportowy czy publiczny, aby był udaną i dobrze służącą człowiekowi inwestycją, musi spełnić odpowiednie wymagania. Te wymagania determinują decyzje jakie należy podejmować aby wszystko wyszło tak jak chcemy.

Poniżej opisałem 10 najważniejszych kwestii, dzięki którym twoje kroki na tej nowej ścieżce będą trafne i zagwarantują sukces.

 

1. Lokalizacja

Wycieczka rowerowa pod miasto, łąka pachnąca ziołami ogrzanymi od sierpniowych promienic słońca, lekki podmuch ciepłego wiatru, wesoło szeleszczące drzewa, w oddali rosnąca metropolia – wielu powie, że to idealne miejsce na dom. Dlaczego akurat tutaj? Przecież trochę daleko do pracy a i droga bardziej wygląda jak stworzona na terenowego jeepa niż pod samochód rodzinny. Są to rzeczy ważne ale czy to one mają nam dyktować nasz wybór… otóż nie do końca. Dla domu jednorodzinnego czy nawet osiedla bliźniaków jest to wymarzona lokalizacja. Ludzie pragną uciec od zgiełku miasta na przedmieścia i zaczerpnąć codziennie świeże powietrze. Jeżeli jest to jeszcze teren pagórkowaty to dodatkowo naszym atutem staje się panoramiczny widok na okolicę i nie rzadko obiekty zabytkowe. Takie sytuacje napotykamy w Krakowie i jego okolicach jak np. dzielnicę Skotniki gdzie okoliczne wzgórza umożliwiają podziwianie Klasztoru na Bielanach w blasku zachodzącego słońca.  Jeżeli teren dodatkowo nie jest intensywnie zagospodarowany a otoczenie jest mocno zadrzewione mamy idealne połączenie dla wielbicieli natury, ciszy i spokoju. Dzięki takiemu miejscu człowiek szybciej nabiera sił na kolejny dzień i nie czuje permanentnego zmęczenia. Nową drogę zawsze można wykonać a sytuacja połączeń centrum miast z przedmieściami z biegiem lat jest coraz lepsza. Jednak co się stanie gdy w tą idylliczną krainę włożymy nagle budynek biurowy?… Otóż degradacja, nic nie będzie tutaj pasowało. Połączenie z miastem dla pracowników biurowych stanie się w ciągu dnia koszmarem, otaczająca zieleń zostanie przysłonięta i straci na wartości dla okolicznych mieszkańców, budynek nie będzie widoczną wizytówką firmy i możliwe przez to, że zysk z powierzchni najmu się nigdy nie zwróci, cenny teren zostanie nieodpowiednio wykorzystany. Dlatego zawsze pamiętaj o miejscu jak o czynniku generującym materię i energię, paliwie które odpowiednio zagospodarowane rozwinie każdy biznes. Jeżeli jesteś jeszcze w posiadaniu działki, której przeznaczenie nie pasuje do miejsca lub otoczenia – nie wahaj się jej sprzedać i znaleźć lepszą – ten ruch może odpłacić się w przyszłości po trzykroć. Oczywiście należy pamiętać kiedy kupić a kiedy sprzedać… i o tym kolejny punkt.

 

2. Czas na zakupy

Są momenty lepsze i gorsze na zakup gruntu. Nie mamy bezpośredniego wpływu na wahania giełdowe czy spadki wartości ale możemy je przewidzieć. Jak wiemy kryzys gospodarczy bywa wywołany wieloma sytuacjami na Świecie jak np. pandemia, konflikty, tzw. „krachy giełdowe”. Są to różne rzeczy jednak cechują się pewną cyklicznością. Nie wnikam już czy te, mniej więcej, równe odstępy czasowe są spowodowane jakimś niecnym planem ludzi w rządzie czy po prostu taki jest cykl materii i energii we wszechświecie – co około 7-10 lat następuje spadek a następnie wzrost gospodarczy.

Wiedząc o tym można przewidzieć kiedy odłożyć kapitał i jaki moment wybrać na zakup działki i rozpoczęcie inwestycji. Zdecydowanie najlepiej robić to podczas tzw. depresji czy recesji gospodarczej gdzie ceny gruntów są najniższe od lat a następnie, około dwa lata później, wykonać projekt i rozpocząć budowę na zakupionej działce. Ceny za robociznę i materiały budowalne są wtedy stosunkowo niskie, każdy bierze pracę i nie wybrzydza, firmy wykonawcze godzą się na warunki lepsze dla inwestora. Wielu ludzi chce wtedy odbić sobie straty poprzednich lat i często właśnie dzięki branży budowalnej następuje ponowny wzrost. Dostępność parcel na sprzedaż jest wtedy wyjątkowo wysoka bo zasób nieruchomości został, w czasie spadku giełdowego, zakumulowany brakiem popytu.

cyklekondtratiewa-hossa-bessa-biznes-kryzys

3. Popyt – podaż

Wybierając działkę musimy wiedzieć do czego jest przeznaczona tak aby nie ponieść straty. Jeżeli w danym momencie jest popyt na domy pod miastem to zalecanym jest zakup działek w wymienionym położeniu z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Jeżeli widzimy na rynku tendencję wzrostową, rozwój przedsiębiorczości, to coraz więcej firm będzie potrzebowało miejsca dla siebie w postaci przestrzeni biurowej. W miastach akademickich takich jak Kraków czy Katowice występuje zapotrzebowanie na budynki zamieszkania zbiorowego, apartamenty pod wynajem okresowy. W miastach kosmopolitycznych takich jak Warszawa występuje z kolei popyt na samowystarczalne kompleksy mieszkaniowo-usługowe a nawet osobne dzielnice (Wilanów, Port Praski, itd.).

 

4. Nasz portfel

Oczywiście, aby rozpocząć inwestowanie należy mieć odłożony odpowiedni kapitał. Jeżeli jest to zasób rodzinny, majątek pochodzący z dochodów firmy czy nawet inne nieruchomości „zarabiające na siebie i dla nas” to jesteśmy w bardzo komfortowej sytuacji. Należy pamiętać, że inwestowanie w branży budowlanej jest obarczone pewnym ryzykiem jednak jest ono mniejsze niż np. handel walutami czy zakładanie innowacyjnego biznesu – mamy pewność, że pieniądze się co najmniej zwrócą.

Co jeśli nie mamy możliwości natychmiastowego zakupu gruntu a nasze wymarzone miejsce czeka – otóż pozostają możliwości kredytowania, partnerstwa biznesowe czy nawet pożyczki od znajomych osób. Banki chętnie udzielają finansowania bo wiedzą, że to dobra inwestycja i nie straci na wartości. Jednak przed rozpoczęciem pożyczki, banki muszą dobrze przeanalizować dane o zamierzeniu budowlanym i wyliczyć zdolności kredytowe. Bardzo często wymagany jest wtedy projekt architektoniczny na poziomie projektu budowlanego w celu dokładnego określenia kosztorysowego. Jeżeli założony dochód ze sprzedaży budynku lub wynajmu pokryje się z kosztami kredytu to instytucje nie widzą problemów i najczęściej dochodzi do podpisania umowy. Jest to skomplikowany proces jednak nie należy się go bać.

 

5. Prawo miejscowe

W Polsce istnieją trzy podstawowe akty prawa miejscowego. Dwa pierwsze to tzw. „decyzje płynne” – Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz Decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Tak zwana „WZ-tka” to decyzja administracyjna wydawana przez odpowiedni organ powiatowy lub miejski w celu określenia możliwości zabudowy na terenie wyznaczonym przez inwestora. Może być wykonana na dowolną działkę, nie objętą Planem miejscowym i innymi aktami prawa miejscowego. Nie musisz być właścicielem działki aby taką decyzję posiadać. Wystarczy złożyć w urzędzie odpowiedzialnym za wydawanie tych dokumentów odpowiedni wniosek i załącznik z projektem. WZ-tka jest opracowywana na podstawie analizy przestrzennej – budynki dookoła twojej działki są „skanowane” przez urzędników pod względem paramentów przestrzennych i kubaturowych a następnie  uśrednianie do wartości wyjściowych. Na postawie tych wartości są określone maksymalne gabaryty przyszłej inwestycji, jej przeznaczenie, program użytkowy, itd.

Decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego to akt wyższy od WZ-tki z tego względu, że jest opracowywany z polecenia organów rządowych i samorządowych dla działek atrakcyjnych i odpowiednio dużych aby np. wbudować nową filharmonię albo stadion. Często decyzję tą poprzedzają umowy na wykup gruntu przez gminę lub umowy wywłaszczeniowe. Dzięki temu prawu możemy szybciej dojechać do domu poruszający się po nowych drogach lub przejść na mecz w swoim rodzinnym mieście.

Obie rodzaje decyzji są opracowywane na bieżąco i na wniosek. Nie obowiązują na stałe. Aby wybudować obiekt zgodnie z prawem należy takie decyzje uzyskać przed rozpoczęciem procesu projektowego. Należy przy tym pamiętać, że urzędnicy wyznaczając maksymalne parametry często kierują się zawodową poprawnością i nie myślą do końca o inwestorze. Aby inwestor nie był stratny, wniosek wraz z projektem WZ-tki zawsze powinien być koordynowany i nadzorowany przez architekta z doświadczeniem i stałym kontaktem z instytucją. 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to prawo miejscowe „twarde”. Jest to dokument o wiele bardziej rozbudowany niż dwa poprzednie i opracowuje się go na lata, z przeznaczeniem pod konkretny teren, najczęściej w mieście i tzw. „gminach ościennych”. Jako akt wysokiej wagi opracowywany jest przez gminy a następnie konsultowany społecznie. Ostatecznie, po przegłosowaniu, wchodzi w życie kasując możliwości budowania na danym terenie na podstawie WZ-tek. W planie przedstawiona jest mapa z legendą gdzie odpowiednie oznaczenie i odnośniki w akcie pisanym określają warunki zabudowy dla twojej inwestycji. Plany miejscowe wprowadza się m. in. aby uporządkować urbanistyczny chaos występujący w polskich miastach po II wojnie światowej.  Ma on jednak swoje minusy.

O ile Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu daje możliwość pewnego wynegocjowania z urzędem odpowiednich parametrów to Plan miejscowy nie podlega takim możliwością. Jest to największa zaleta WZ-tek – wciąż mamy możliwość panowania nad sytuacją i tym co zbudujemy na działce. Do Planów miejscowych, przed uchwaleniem, można wnieść jedynie dwa razy nasze uwagi jednak nie daje to nam pewności, że nasze roszczenia zostaną rozpatrzone pozytywnie. W przypadku WZ-tki mamy pewne pole manewru. Stąd wszechobecny pośpiech wśród właścicieli gruntów działek gdzie ma wejść Plan miejscowy – wszyscy spieszą się aby jak najszybciej zdobyć Pozwolenie na budowę. W innym przypadku będą musieli przyjąć prawo, które nałożyła na nich gmina.

Mimo wszystko Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ma swoje plusy. Jest to pewna stabilizacja sytuacji przestrzennej i prawnej w okolicy oraz możliwość przyspieszenia procesu projektowego i rozpoczęcia budowy. Nie rzadko parametry kubaturowe zapisane w Planie miejscowym są lepsze od WZ-tkowych.

Dlatego tak bardzo ważne jest aby przed zakupem działki dowiedzieć się co nas obowiązuje i co możemy zrobić. Najwygodniej jest wynająć osobę odpowiedzialną za takie opracowania. W naszej firmie zajmujemy się doradztwem inwestycyjno-biznesowym oraz formalno-prawnym od 25 lat. Posiadamy odpowiedni zasób wiedzy i doświadczenia aby pokierować inwestora i zdobyć dla niego atrakcyjne warunki zabudowy. Jeżeli planujesz zakup gruntu nie wahaj się napisać i zapytać o ofertę współpracy 🙂

prawo-budowlane

6. Prawo budowlane

Kolejnym ważnym zagadnieniem jest prawo ogólne, które nas obowiązuje zawsze i wszędzie. Wielu przyszłych posiadaczy działek budowlanych nie zdaje sobie sprawy, że sąsiad wraz ze swoim dużym, wspaniałym domem czy budynkiem biurowym ogranicza naszą inwestycję, często w sposób dość poważny.  Urzędnik wydając Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie zrobi dla Ciebie analizy zacieniania czy nie wymierzy obowiązującej odległości przeciwpożarowej a są to rzeczy bardzo ważne, determinujące koszty budowy oraz formę budynku. Będąc na wizji lokalnej, jako przyszły kupiec, zawsze miej pod ręką Prawo Budowlane i Prawo Wodne. Patrz w szczególności na artykuły mówiące o odległościach budynku względem granic działek oraz odległościach budynków względem sąsiadów, warunki przeciwpożarowe, możliwości włączenia się do sieci drogowej, ciepłowniczej, możliwość uzbrojenia działki w brakujące media, obowiązek zdobycia pozwolenia wodno-prawnego. Czasami linia z gazem przechodząca przez środek nieruchomości nakłada na inwestora przymus przesunięcia instalacji, a co za tym idzie, podbija koszty o 10-15% całości przedsięwzięcia. Jak już się domyślasz, podobnie w przypadku projektu o WZ’tkę, należy wykonać analizę i przewidzieć  wszystkie możliwe punkty krytyczne. Im więcej pracy włoży się na tym etapie tym mniejsze koszty czasu i pieniędzy będą w rozliczeniu finalnym.

 

7. Twój przewodnik – architekt

Jeżeli dojdzie do transakcji nieruchomości to kolejnym krokiem jest wybór odpowiedniego fachowca, który wykona projekt koncepcyjny a następnie projekt budowlany i zdobędzie Decyzję o pozwoleniu na budowę. Architektów na rynku jest wielu i większość z nich oferuje usługi zbliżone zakresem ofertowym. Oprócz wykonania samego projektu w ofercie często są zawarte usługi takie jak: zdobycie potrzebnych warunków przyłączeniowych na media, wszelkie uzgodnienia z dostawcami energii i dóbr, wszystkie potrzebne operaty i pozwolenia wynikające z prawa. W naszym zakresie, oprócz przyjętego standardu, klient ma zawsze możliwość wyboru opracowania przedmiarów materiałowych oraz wszelkich innych korzyści płynących ze stosowania technologii BIM w praktyce projektowej. Zapraszam to przeczytania mojego artykułu na ten temat: „BIM w praktyce”

Część projektantów przelicza wartość projektu poprzez wartość budowy inwestycji (tzw. „metoda ustawowa”) jednak jest to praktyka ponad konkurencyjna i nie przynosi realnych zleceń. Ceny okazują się zbyt duże nawet dla największych deweloperów. Popularnie stosowaną metodą jest przeliczanie stawki wynagrodzenia za metr kwadratowy planowanego metrażu, a także coraz częściej, stawki godzinowe.

Oczywiście nie są to najważniejsze kwestie współpracy. Moim zdaniem więź, która łączy inwestora z architektem musi być niepowtarzalna i wartościowa z punktu widzenia wzajemnego rozumienia się i swoich potrzeb. Dobry architekt to artysta, który przede wszystkim myśli o dobru klienta ale też, w odpowiednim stopniu, o swojej wizji przestrzeni oraz korelacji obiektu z otoczeniem i społeczeństwem. Wybór architekta nie powinien być kierowany ceną ale przede wszystkim wartościami jakie niosą jego idee i wizje zapisane w realizacjach a to one przede wszystkim mówią czego się możemy spodziewać po efekcie finalnym.

miejscowy-plan-zagospodarowania-przestrzennego-krakow

8. Przedpole budowy

Przed rozpoczęciem budowy należy wykonać kosztorys inwestorki. Jest to nieodzowna część każdej poważnej realizacji. Po otrzymaniu projektu wykonawczego opracowanego przez dane biuro architektoniczne, kosztorysant podejmuje chłodną kalkulację kosztów robocizny i materiałów, biorąc pod uwagę ogólnie występujące stawki godzinowe danego robotnika na budowie oraz koszty materiałowe. Następnym krokiem jest znalezienie odpowiedniej firmy, która wybuduje nasz obiekt. Jest to temat na osobny artykuł ale napomknę, że polecaną metodą wyboru jest ogłoszenie przetargu gdzie każda firma składa swoje oferty do rozpatrzenia. Powinno się robić przetargi wieloetapowe gdzie z grupy np. 20 firm wyłania się 3 i to one między sobą będą konkurować aby dać jeszcze lepsze warunki niż na początku. Wybór wykonawcy z wolnej ręki jest opłacalny jeżeli współpracujemy już z danym przedsiębiorstwem dłuższy czas i wiemy, że roboty wykonywane są dobrej jakości i w odpowiedniej cenie. Zwykle po podpisaniu umowy wykonawca przeprowadza własny kosztorys na podstawie którego inwestor może albo zaakceptować ceny i sposób wykonania danych elementów albo wystosować prośby o tzw. „rewizje projektowe” do architekta. Tak czy siak, umowa wiąże obie strony a czas rozpoczęcia budowy jest coraz bliższy. Reszta obowiązku należy już do firmy budowlanej. Inwestor musi tylko powiadomić organ nadzoru budowlanego oraz głównego projektanta o zamiarze rozpoczęcia robót.

 

9. Koordynacja

Najważniejszą kwestią na tym etapie jest wzajemna koordynacja. Zadanie to należy do kierownika budowy jednak jego obowiązki ustawowo ograniczają się do placu budowy. Pozostaje kwestia kto wykonuje zamówienia, dostawy materiałowe, pomiary i inwentaryzacje budowlane. Część prac organizacyjnych wciąż spoczywa na inwestorze, który niejako zdalnie kieruje budową, rozwiązuje spory i wypłaca na bieżąco wynagrodzenia dla firm wykonawczych. Można też w tym celu wynająć nadzór inwestorski jednak zawsze jest to dodatkowy koszt a część prowadzonych robót ustawowo nie wymaga nakładania na inwestora takiego obowiązku. Z doświadczenia wiemy, że jest to często trudny czas dla wszystkich uczestników procesu budowlanego ale efekt finalny wszystko wynagradza. Architekt nadzorujący projekt powinien dwa razy w miesiącu pojawić się na miejscu celem sprawdzenia wykonywania jakości robót oraz zgodności z dokumentacją.

 

10. PR’, marketing, sprzedaż

W dzisiejszych czasach są to nieodzowne składniki każdego udanego przedsięwzięcia. Kiedyś jedyną i najbardziej wartościową reklamą było polecenie. To była informacja przefiltrowana przez kilka osób, często dobrze sprawdzona i powielona. Jak myślisz: czy wolisz kupić dany produkt lub usługę widząc ogłoszenie pierwszy raz w życiu czy raczej byłbyś do tego skłonny słysząc tą samą opinię o danej rzeczy od kilku osób w różnych odstępach czasowych. Niestety na taki luksus w postaci pozytywnych opinii mogą sobie pozwolić najstarsi deweloperzy na rynku. Często potrzebny jest do tego odpowiedni staż i doświadczenie w sprzedaży mieszkań, przestrzeni biurowej.

Obecnie marketing jest wysoko rozwinięty a firmy specjalizujące się w tych usługach mają wypracowane dobre narzędzia, przynoszące realne korzyści. Należy się reklamować, najlepiej od razu po otrzymaniu Decyzji o pozwoleniu na budowę, tak aby ludzie zdążyli się dowiedzieć o tym co chcesz zrobić i zaoferować. Należy to robić z jakąś częstotliwością i w odpowiednich miejscach. Internet używają już prawie wszyscy. Wiedząc to możesz zainwestować w dobry portal gdzie każdy będzie miał dostęp do projektu i metrażu wraz z cenami. Ważne jest tutaj przedstawienie czemu twój obiekt jest lepszy niż reszta oraz ubranie go w stylistyczną oprawę graficzną. W naszych usługach znajdziesz również i te działania. Wykonujemy karty mieszkań, domów, loga inwestycji oraz projekty graficzne stron internetowych.

Dobrym sposobem jest też reklama na klasycznych bilbordach ulicznych. Są to droższe usługi ale docierają do największej ilości osób. Informacja fizycznie wydrukowana jest lepiej zapamiętywana bo kojarzy się z danym miejscem w którym odbiorca przebywał czytając wiadomość.

W celu sprzedaży np. mieszkań można zajmować się tym osobiście lub wynająć biuro z nieruchomościami, które będzie swoimi kanałami reklamować twój produkt.

 

To wszystko na dzisiaj. Mam nadzieję, że artykuł był pomocny i ułatwi planowanie przyszłości 🙂

Jeżeli się spodobał to możesz go zamieścić w poście na Facebook’u lub Instagram’ie za pomocą poniższych ikonek.

 

Z pozdrowieniami,

Łukasz Kinaszewski

Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności i Polityką Cookies.